Was macht diese Wohnung aus deinem Geld?
Statt Excel-Tabellen eine Kurve: Vermögen, Rendite und Cashflow deiner Kapitalanlage über 30 Jahre – nach Steuern und in heutiger Kaufkraft.
Cashflow im ersten Jahr: −150 € pro MonatBreak-even: nach 2,9 Jahren
Meine Wohnung durchrechnenWeitere Annahmen: 42 % Grenzsteuersatz, 10 % Kaufnebenkosten, 2 % Inflation, 1 % Wertsteigerung pro Jahr, 2 % AfA auf 80 % Gebäudeanteil, 40 Jahre Kreditlaufzeit, 155 € laufende Kosten pro Monat, keine Renovierung. Alles lässt sich im Rechner anpassen. Kostenlos und ohne Anmeldung – deine Eingaben bleiben in deinem Browser.
Rendite und Cashflow für deine Zahlen
Die beiden Grafiken folgen deinen Eingaben oben. Im Rechner kommen alle 17 Annahmen, zwei vergleichbare Szenarien und ein PDF-Bericht dazu.
Rendite auf gebundenes Kapital
Was dein Geld in der Wohnung pro Jahr verdient – nach Steuern und Inflation. Vergleichbar mit ETF oder Tagesgeld.
Cashflow pro Monat
Wie viel du monatlich zuschießt oder übrig hast – mit Finanzierung, laufenden Kosten und Steuern.
Was Investilo anders rechnet
Nach Steuern
Zinsen, Abschreibung, laufende Kosten und Renovierung fließen in die Steuerrechnung ein – mit deinem persönlichen Grenzsteuersatz.
In heutiger Kaufkraft
Inflation macht deine Schulden real kleiner und lässt Miete und Immobilienwert nominal steigen. Investilo rechnet alles in heutige Euro um, damit du realistisch vergleichen kannst.
Rendite auf dein Kapital
Nicht die Bruttomietrendite aus dem Exposé, sondern was dein eingesetztes und gebundenes Kapital Jahr für Jahr tatsächlich verdient.
Ohne Anmeldung
Kein Konto, keine Kontaktdaten, kein Rückruf. Gerechnet wird in deinem Browser, nichts wird gespeichert.
So rechnet Investilo
Der Rechner simuliert deine Kapitalanlage Monat für Monat über bis zu 50 Jahre. Kein Geheimnis, keine Black Box:
Vermögen = Immobilienwert − Restschuld + aufsummierter Cashflow − eingesetztes Eigenkapital
- Finanzierung
- Annuitätendarlehen über Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Renovierung abzüglich Eigenkapital, mit gleichbleibender Rate über die gesamte Laufzeit.
- Steuern
- Miete abzüglich Zinsen, Abschreibung (Gebäudeanteil von Kaufpreis und Kaufnebenkosten), weiterer laufender Kosten und Renovierung, multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz. Renovierung über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto) schreibt der Rechner über die AfA ab, darunter zieht er sie sofort ab.
- Inflation
- Miete und Kosten steigen mit der Inflation, der Immobilienwert zusätzlich um die angenommene Wertsteigerung. Die Kreditrate bleibt gleich. Alle Werte werden in heutige Kaufkraft umgerechnet.
- Rendite
- Jährlicher Vermögenszuwachs im Verhältnis zum gebundenen Kapital: deinem Anteil an der Immobilie (Wert minus Restschuld) plus Kaufnebenkosten, nicht wertsteigernde Renovierung und Zusatzsicherheiten.
- Nicht berücksichtigt
- Leerstand, Anschlussfinanzierung nach einer Zinsbindung, Verkaufskosten, Steuern bei einem Verkauf und die steuerliche Wirkung der Instandhaltungsrücklage. Diese Punkte kannst du über deine Annahmen grob abbilden, etwa mit einer etwas niedrigeren Miete.
Häufige Fragen
Ist der Rechner kostenlos?
Ja. Investilo ist kostenlos und funktioniert ohne Anmeldung. Es gibt kein Konto, keine Kontaktdaten und keinen Rückruf.
Werden meine Eingaben gespeichert?
Nein. Gerechnet wird in deinem Browser, deine Eingaben werden nicht an einen Server übertragen. Wenn du die Seite schließt, sind sie weg – außer du speicherst die Analyse als PDF oder kopierst den Link zu deiner Berechnung. Auch dieser Link enthält die Werte nur im Teil hinter dem #, den der Browser nicht an den Server schickt.
Was bedeutet „in heutiger Kaufkraft“?
Alle Beträge sind inflationsbereinigt. 100.000 € in 20 Jahren werden so dargestellt, wie viel sie heute wert wären. Das ist wichtig, weil die Inflation deine Schulden real kleiner macht, während Miete und Immobilienwert nominal mitsteigen.
Was ist der Break-even?
Der Zeitpunkt, ab dem du durch den Kauf unterm Strich Vermögen aufgebaut hast. Zu Beginn liegt die Kurve im Minus, weil Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar sofort anfallen, ohne dass ihnen ein Wert gegenübersteht.
Ist ein negativer Cashflow schlecht?
Nicht automatisch. Ein monatlicher Zuschuss ähnelt einem Sparplan: Du zahlst ein und baust dabei Vermögen auf, etwa durch Tilgung. Entscheidend ist, dass du den Zuschuss über die Haltedauer tragen kannst und das Vermögen langfristig wächst.
Welche Steuern berücksichtigt der Rechner?
Der Rechner zieht von der Miete Zinsen, Abschreibung, weitere laufende Kosten und gegebenenfalls Renovierungskosten ab und wendet auf das Ergebnis deinen Grenzsteuersatz an. Ein negatives Ergebnis mindert deine Steuer. Wie der Rechner im Detail vorgeht, steht im Abschnitt „So rechnet Investilo“.
Ersetzt der Rechner eine Beratung?
Nein. Investilo dient der allgemeinen Information und stellt keine Finanz-, Anlage- oder Steuerberatung dar. Die Ergebnisse hängen von deinen Annahmen ab.